家を建てました#2 〜土地探し、そしてローン審査〜
まず先に、近況報告を
前回の記事を書いてから数日後、無事に建物分の融資決済が済みました。そして同日中に新居の鍵の引き渡し、アパートから荷物の引っ越しまでいっぺんに完了しました。
「家を建てました」シリーズの記事はおそらく2回や3回では収まらない内容になりそうです。そして今回2回目は、写真はこの1枚だけ。お金の話がメインなので、興味ない方にはつまらない文章が続くと思います（笑）
なので、今回の記事を4行でまとめます。今北産業は無理でした。
- お金に余裕ないから建築設計事務所への依頼は考えなかったよ
- 土地、建物費用以外の「諸経費」、100万以上かかるよ
- クレジットカードの遅延はヤバいよ
- 逗子、土地高いよ
…さて、前回の続きを書く前に、新居へ引っ越しする際の話、「引っ越し業者の見積もり(夫婦2人Ver.)」について前説がてら書き記してまいります。
CMでおなじみの引っ越し業者と、それを追う業者
夫婦2人の場合、相場価格は40,000〜50,000円とのことでしたが、結果的には31,500円に収まりました。その理由は、自分たちでも運べるものは運んだからです。
まずはじめに、業界最大手であろうCMでも有名な業者さんに見積もりを依頼したところ、最初の見積金額が70,000円、交渉後の金額は「本日即決で決めて頂けるなら45,000円」でした。
次に見積もり依頼した（最終的に契約した）2社目の業者さんは「業界10位くらい？でもよく聞く名前（主観）」で、やはり追う立場だからか値引き交渉に対しても双方が納得行くような工夫や提案をしてくれました。
鎌倉に引っ越した会社の先輩がその2社目の業者さんを利用したらしく、良い評判を聞いていたので見積もりをとる前から本命だったのですが、満足です。
トラックのサイズで変わる、見積もり金額
引越し業者の営業さんに聞いたところ、夫婦2人の荷物（2DK）の場合、多くは2トンショートトラックに収まるか収まらないかの狭間であることが多いらしく、うちの場合も2トンショートよりは積載量がちょいオーバーする荷物量だったので、トラックのサイズがひとつ大きくなり、それが大きな要因となり最初の見積額が40,000〜50,000円でした。
そこで、段ボールなど運びやすい荷物は自分たちで新居へ運び、残りのソファや冷蔵庫、洗濯機など、大きくて重いものや運ぶのが難しいものは業者さんにお願いすることにしたのです。その結果、荷物量は2トンショートのトラックに収まり、31,500円となった訳です。
どうやらトラックのサイズで金額が大きく変動するようですね。見積金額の内訳を大まかに分けると、
見積金額 = トラックのサイズ × 移動距離 × スタッフ人数 × (曜日+時間帯)
という計算式で大体は決まるようです。
では、前回の続きを
さて、近況報告と引っ越しの話はこれくらいにして、前回の続きに戻ります。
前回の投稿では、「ここだ！」と思って土地購入の意思を もったところで終わりましたが、そこに至るまでにも以下のような流れがありました。（35年ローンの場合）
- 自己資金額と銀行からの融資想定額を足して、全体の予算を決める
- おおよその建築費用を見積もる（1000万円台で家は建ちます）
- 全体予算から「建築費用＋その他」を引いた、土地購入予算を出す
- 3で出した金額で買える土地を探す
1.の銀行から融資してもらえそうな金額はどうやって分かるかというと、銀行のローン担当者さんと打合せをして、現在の年収や勤続年数からローン審査に通りそうな金額を算出してもらう流れになります。
2.の建築費用ですが、今回の自分の場合いわゆる「ハウスメーカー」にお願いしたため、テレビや雑誌でよく見るような「建築家・建築設計事務所に依頼する」というやり方はしませんでした。というか、予算的に無理です。
なぜハウスメーカーに依頼したか
その理由は「予算」と言いましたが、もう少し詳しく説明すると、一般的なデメリットにも挙げられている「建築設計事務所は、ハウスメーカーと比較すると設計監理費などの費用・工数がかかる」ためです。
中身は好きにできるとは言え、あくまで予め決められた商品パッケージを元に設計するハウスメーカーのやり方と、要は完全オーダーメイドである後者とでは、コストが大幅に変わります。
また、建築設計事務所に依頼する場合、実際に施工するのは工務店側なので、関わる人数が多くなる分だけに設計事務所と工務店との間にしっかりとした信頼関係がないと、色々とリスクがあるようです。
建築家・建築設計事務所に依頼するメリットとしては、例えば土地の形や地形などに悪条件があったとしてもその悪条件を逆に活かしたり、施主の個性や生活スタイルに合わせた細かいプランを提示してくれる、という点かと。そこは「大改造!!劇的ビフォーアフター」や「完成！ドリームハウス」といったテレビ番組でも見られるイメージと相違ないかと思います。
今回はギリギリの予算の中で注文住宅を建てるという選択をしたので、建築設計事務所にオーダーメイドしてもらう、という選択は自分の中にはありませんでした。とはいえ、「家づくり」を想像した時に最初に浮かんだイメージはやはりテレビ番組でしたけどね。
ちなみに、家づくりを経験した後では、ああいうテレビ番組が以前よりもクッソ面白く見えてきます。道を歩いているだけでも、空いている土地や変わった家を見るのが楽しくなります。
意外とかかるよ諸経費
さて、上の1〜4の手順一覧に戻ります。
3. 全体予算から「建築費用＋その他」を引いた、土地購入予算を出す
この3.に「建築費用＋その他」とありますが、具体的には登記申請費用・保証会社に支払うローン保証料・火災保険35年分などです。不動産会社に支払う手数料や収入印紙など細かいものも含めると、余裕で100万〜200万はかかります。なのでこの部分も予算のうちとして想定していないといけません。
ちなみに、建売住宅を購入する場合と比べると注文住宅の場合、登記申請が「土地の所有権移転」「建物の表題登記・保存登記」の2回に分かれるため、司法書士さんに依頼せず自分でやる場合を除いては諸経費の金額もけっこう変わります。
諸経費については、ローンを組む銀行によっても色々と変わってくるので、ここで書いた内容はあくまで一例として見ていただけると幸いです。
土地の契約から建築開始までの流れ
先にまとめると、こんな流れでした。
- 銀行や信用金庫に希望融資額での「仮審査」を申し込む。
- 仮審査OKなら土地の価格分だけ先に融資してもらい、契約。
- 土地の地盤調査を行い補強が必要な場合、別途補強費用が必要。
（調査結果が出るまでざっくりとした金額見積もりしか出してもらえないのでこれを含めた予算設定にしておく）- 建物が建てられる状態になったら、地鎮祭を行いようやく建築開始。
（最近はやらない人もいる）
仮審査でOKならば、本審査も通る可能性は高いらしいです。「仮」とはいえ年収や勤続年数、それまでのローン履歴など個人情報を見て判断されるので。
クレジットカードの支払遅延はヤバい
それまでのローン履歴で、と言いましたがいわゆるクレジットカードで何ヶ月も支払遅延していたり、いわゆるブラックリスト入りしていると、まず審査には通らないでしょう。ブラックリストの定義は曖昧ですが。
建売住宅を探している2ヶ月間も、不動産屋さんの営業の方から「ここは契約決まってたんですが旦那さんのローン審査が通らなくて契約はなくなったので〜」という話を3件は聞きました。なので割りと身近にある話なのです。
個人情報はCICなどといった専門の情報機関に問い合わせれば、過去数年間のローン利用履歴を、例えば現在支払っているiPhoneの月賦支払い記録まで事細かに知ることができます。ちょっとでも心配な方は、住宅ローンでの購入を考える前に取り寄せてみるのがいいと思います。
土地を決めた後に審査がおりなかった、なんてことになるとそれまでの苦労も水の泡。夫婦での落胆度合いは凄まじいことになるのではないかと。
実際、自分もクレジットカードの利用で独身時代にうっかり支払遅延してしまったことがあったので、怖くなって問い合わせてみたらやっぱり載ってました。たった1回の遅延でも、内容によっては審査に落ちることはよくあるらしいので、ローン審査に受かるかどうか不安でした。
また、審査には通ったけど、「条件付き」として希望金額より低い金額ならOK、ということもあるそうです。
でも結果的に希望金額での審査に通って、こうやって報告できているので良かったです。クレジットカードの利用に対する意識はこの審査を通じて確実に変わりました。若い人もクレジットカードの利用はくれぐれも計画的に。将来の自分やパートナーに迷惑をかけないためにも。
逗子市内での土地探し
お金の話が続きましたが、ここからは土地探しの話です。
お目当ての地元逗子の土地事情を色々調べましたが、やはり駅近は高い。正直ナメてました。逗子市内の主要駅（JR逗子駅・京急新逗子駅）近くの立地となれば、土地の価格だけで同じ市内に3LDK〜4LDKの建売が買えちゃいます。（2013年春頃の情報）
当然そんな土地は買えないですし、買ったとしてもテント生活くらいしか送れないので、土地選びは以下の計算から算出した価格帯に絞って探しました。
(自己資金＋融資額)－(建築費用＋諸経費)＝土地にかけられる予算
逗子は20年以上住んだ地元のため、どの地域が住みやすい場所かを知っているので、少ない予算内の土地を見に行っては、何かしらある悪条件に「ぐぬぬ…」と悶絶する日々でした。
決め手となった6つのポイント
最終的に決めた場所はあまり出回らないエリアの土地で、特徴は以下の通りでした。あんまり詳しく書くと場所特定できちゃうのでこのくらいで。
- 市内の中心地JR逗子駅から徒歩圏内
- かなり閑静な住宅街で付近の住民も地域に根付いた人が多い
- 家の前の道路がとても広いのに車の往来が少ない
- 付近は住宅が密集しておらず日当たり良好
- 駅まで平地で坂道無し
- 土地の形が綺麗な長方形（変形していると建築コストがかかる）
逗子に多い物件のパターン？
逗子には昔から広い土地にお屋敷を構える方が多く、その世代が亡くなったり住まなくなったりして取り壊し→そのお屋敷一件分の土地に建売住宅（分譲住宅）が2〜4件建って売りに出され、若い人が住む、というパターンが最近多いな、と自分は感じました。これは日本中どの場所でもそうなのかもしれませんが…。
現在住んでいる人の年齢層を地域別で分けてヒートマップなんか作ると土地の世代交代事情が色々分かってきて面白そうです。
次回予告
さて、次回からはようやく写真も増えてきそうです。ハウスメーカーとの度重なる打合せ、ショールーム見学、地鎮祭、上棟式…。上棟式からは本当にあっという間で「家」らしくなってきます。
ですが同時に、マメに現場に立ち会わないと後悔することに…。ハウスメーカーとの打合せや連絡やりとりの注意点も書いていきます。
という感じで今回はこのへんで。ではでは。
